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恒大的

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论坛元老

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发表于 2020-3-25 22:35:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
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侠之大者,莫过许家印老板。在疫情的阴霾中,恒大给广大无房一族送去了温暖。

根据恒大最新的政策,2020年2月18日至2月29日期间,全国在手楼盘住宅可享受75折优惠;3月1日至3月31日期间,可享受78折优惠。

另外,在75折优惠上,恒大还在首付、按揭等环节,给出了不同程度的额外优惠。媒体报道,有恒大内部人士表示,这是恒大全国联动促销史上,给出的最低优惠措施!

前有为中国足球毁家纾国难,现又为广大无房族送温暖。许老板这是做好事上瘾了么?

翻开恒大的财报,读懂君发现,许家印做好事没上瘾。降价促销,一定程度上是王者心水论坛恒大高杠杆、高负债的处境,不得已而为之的。换句话说,当恒大前几年决定激进扩张的那一刻,就已经注定这个时刻一定会到来。

不出意外,在调控政策强化的环境下,房地产过度加杠杆时代已经过去,现金为王时代即将到来。某种程度上说,恒大降价打响了这场现金流战争的“第一枪”

而随着激烈竞争的到来,行业集中度的提升已成必然。恰逢地产股在资本市场遇冷,稳健地产龙头股可能将迎来一个不错的投资机会。

/ 01 /

未来两年要偿还6100亿

在房地产界一马当先,文化旅游、健康养生有所布局,新能源汽车领域也不落后,达成这样的成就,需要付出多大的代价?

1.75万亿,这是中国恒大2019年半年报显示的负债总额。不得不说,恒大真是一个十足的举债机器。

不过也可以理解。房地产本身就是一个高杠杆的项目,拿地和建筑施工,都需要投入大量的资金。

对于房地产企业来说,负债并不可怕,只要现金流能维持在一个良性循环状态即可。但遗憾的是,由于房地产周期的存在,疯狂的企业要想维持良性循环状态并不容易。

房地产企业,现金流入主要来自销售收入和借款,而现金流出则主要是拿地,发包工程,偿还债务等。

在行业景气度上升时,房企通常是疯狂拿地。这会导致,在某个特定阶段,房地产企业的借款急剧上升。比如2015年2017年,恒大经营性现金流和投资性现金流之和,分别为净流出363亿元、1781亿元、1984亿元;借款净流入为1094亿元、2730亿元、1529亿元。

特定年份的借款急剧上升,也会导致在接下来的某个时间段,还款金额爆发。比如恒大。根据其2019年半年报,未来一年内恒大需要偿还的借款额达到3758亿元,未来两年需要偿还的借款额更是达到6100亿元。

这个时候,一旦销售收入和新增借款贡献的总现金,不足以偿还大量的到期负债,那么企业离凉凉也就不远了。

/ 02 /

宇宙房企的代价

2019年上半年,恒大的态度依然是,扩张,扩张,扩张。

2019年上半年,恒大经营性现金流净流出456.22亿元,投资性现金流净流出116.88亿元。相应的,通过借款取得的现金为1337.17亿元。

激进的策略,让恒大成为宇宙房企的同时,也成为压力最大的那个。

对比一众房企的偿债能力,各种衡量指标恒大都显得极为突出。截至2019年6月30日,恒大净负债率为152.1%;同样激进的碧桂园,只有58.5%;万科A更是只有35%。

货币资金对短期债务的覆盖倍数,恒大为0.55,现金不足短期债务的一半;而碧桂园达到1.82,万科更是达到1.94。

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图片来源,中达证券研报

不幸的是,黑天鹅悄然而至。

5 月,银保监会下发的23号文规范房地产信托资金;7月明确房企海外债只能用于“借新还旧”;8月开始管控银行端开发贷及按揭贷款的额度。至此,房企的主要资金来源均受到管控,获取增量融资额度的通道基本都已被堵死。

监管层对信托、银行的总量管控,效果立竿见影。2019第三季度,金融机构新增房地产贷款,占新增贷款的比例较2019第二季度下滑22个百分点至14.2%;而房地产新增信托资金同比增速,较2018年下降30个百分点至5.2%。

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图片来源:东方证券研报

在融创去年8月份的中期业绩会上,董事长孙宏斌甚至用“史无前例”形容当下的融资环境。

从典型的40家房企融资数据情况看,2019年全年融资总量呈逐步下降趋势。

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图片来源:东方证券研报

融资环境收紧,对恒大来说无疑是充满了挑战。毕竟2019年下半年至2021年,可是恒大偿债集中期。

这你也很好理解,在上个月,恒大为什么愿意以最低11.5%、最高12%的利率,去融资60亿美元。也很好理解,为什么恒大会在此时发起打“骨”折促销的活动了。

/ 03 /

现金流战争“第一枪”

某种程度上说,恒大降价打响了房地产行业现金流战争的“第一枪”。

作为典型的资金密集型行业,放房地产行业的兴衰与资金的充裕程度息息相关。在信贷持续紧缩的格局之下,信贷资金增长不可持续,而外资的投资受限,只能依靠开发商自筹资金,以及加大营收的流入。

在政策方面,当下的房地产行业又处于极其微妙的一个时间点。加上消费者更多处于观望情绪,把有限的买房者收入囊中,无疑会挤压其他房地产商的生存空间。

实际上,在恒大之后,碧桂园、富力等房企已经跟上了线上卖房的步伐。对于房地产行业来说,无疑又是一轮洗牌的开始。从根本来说,这是一场争夺现金流的战争。

在这个现金为王的环境下,前期大量买地,又无钱开发的房企将面临困境,而资金链无忧的龙头,无疑又会迎来发展良机。

从目前来看,这很可能带来稳健地产龙头股的投资机会。原因有三点:

第一,尽管具备大类资产属性,但拉长周期看,房子终究还是一个消费品。换句话说,购房需求可能在短期内受外部因素影响而波动,但这个需求永远不会消失,并将趋于稳定。

第二,在现金流周转要求较高的房地产行业,疫情带来现金流缺口,很可能会压垮大量中小房企,进而带来提高房地产行业的集中度。

第三,市场对房地产行业的悲观已经充分反映到股价上,带来了不错买入机会。当前,房地产公司的估值又处于一个历史的低点:A股房地产公司平均市盈率10.71倍,如万科这样稳健的龙头企业,也不过9倍市盈率;而港股市场,房地产企业的平均市盈率只有5.2倍。

总体来说,在行业永远存在的情况下,以相对较低的价格,买入受益于行业集中度提高的头部公司,可能会带来相对理想的回报。
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